El activo o pasivo son un estado financiero. Los estados financieros ayudan a las personas y a las empresas a determinar su valor neto. La mayoría de los pasivos son evidentes. Si se deprecian en valor y te hacen perder dinero con el tiempo, se agregan a la columna de pasivos. Sin embargo, las hipotecas no son tan fáciles de identificar como un pasivo o activo o pasivo debido a la naturaleza cíclica del mercado de bienes raíces.
Pasivos
Los pasivos son deudas. Dado que una hipoteca es un tipo de deuda, es posible que asumas automáticamente que tu hipoteca actual es un pasivo. Sin embargo, ten en cuenta las repercusiones de la venta de tu casa. Si la venta de tu casa a su valor actual del mercado resulta en utilidad, tu hipoteca puede caer en la columna de activos. Al determinar si debes agregar tu hipoteca a la columna de pasivos o de activos en tu estado financiero, utiliza una evaluación a corto y a largo plazo. El pago de una hipoteca sin ninguna intención de vender, crea un pasivo; pero si usas tu casa para tomar ventaja de las ganancias a corto plazo en el mercado, tu casa puede ser considerado un activo.
Activos
Hay muchos tipos de activos, incluido el dinero en efectivo que tienes a mano, las carteras de inversión y las pertenencias personales cuyo valor se revalúa con el tiempo. Con la excepción de una crisis inmobiliaria, los expertos sugieren que una casa se revalúa a un ritmo del 5% por año. Esto hace que algunos propietarios asuman automáticamente que sus casas son activos. Sin embargo, los bienes inmuebles de generación de ingresos son referidos, generalmente, como un activo. Las hipotecas que pagas y no te generan dinero mensualmente, no se consideran activos. Hasta que la hipoteca genere una utilidad, ya sea por la venta, mejoras de propiedad o a través de los inquilinos, no es un activo.
Activos tóxicos
En bienes raíces comerciales, el término “activo tóxico” se refiere a la propiedad inmueble generadora de ingresos que empieza a perder dinero. Por ejemplo, los bancos con grandes cantidades de propiedad de inmueble no rematado pueden ejecutar estrategias para mitigar la pérdida y librarse de los activos tóxicos. Las propiedades de inmuebles no rematados son ejecuciones hipotecarias que no se vendieron en una subasta. Para un dueño de casa, perder dinero en una hipoteca es un pasivo. Dado que las empresas comerciales de bienes raíces a menudo tienen sofisticadas estrategias en marcha para paliar las pérdidas de las inversiones, las propiedades que aún poseen, son activos.
¿Activo o Pasivo?
Veámoslo con un ejemplo: Si hoy una persona va a comprar una casa que cuesta unos 110.000 € el banco muy probablemente la tasará en unos 100.000 € y le prestará como máximo el 80% de esa cantidad, lo que supone un préstamo de 80.000 €. Así los activos y pasivos de ese supuesto comprador serían los siguientes:
Activo (valor de la casa): 110.000 €
Pasivo (deuda pendiente): 80.000 €
Esa situación es la correcta en términos financieros, ya que el activo supera ampliamente al pasivo, incluso aunque el precio del activo bajase hasta prácticamente un 30% seguiría superando al pasivo. La persona que hace esa compra en principio no tendrá problemas en el futuro.
Hasta el año 2007 era práctica habitual de las entidades bancarias ofrecer hipotecas del 100% del valor de tasación, incluso añadían los gastos de la operación (entre un 10 ó 15%) llegando así a préstamos del 110%. Pero además el valor de tasación normalmente estaba hinchado, y era superior al precio real de mercado (precio real por el que se compraba la casa).
Así en el momento de comprar no era extraño ver cosas como las siguientes:
Activo (precio real de compra): 150.000 €
Tasación del banco: 170.000 €
Gastos de la operación: 20.000 €
Pasivo (hipoteca): 170.000 € (podría se incluso más)
Esa operación en términos financieros es una barbaridad, ya que el pasivo financiero supera al activo real.
Activo es cualquier cosa que genere flujos de dinero para nuestro bolsillo. Por otro lado, un pasivo es todo lo opuesto. … Entonces pues, en términos contables sí se puede considerar una casa como un activo ya que tiene cierto valor y suma a nuestro patrimonio. Pero, en realidad es un pasivo.