¿Qué es una hipoteca legal tacita?

Garantía de la deuda tributaria en favor del Estado, las comunidades autónomas o las entidades locales en virtud de la cual, para determinados tributos que gravan de forma periódica bienes o derechos inscribibles o sus productos directos, ciertos o presuntos, el crédito garantizado tiene preferencia incluso frente a los acreedores debidamente inscritos con anterioridad a que lo haya hecho la Administración respecto de las dos últimas anualidades vencidas y no satisfechas.

GARANTÍAS DE LA DEUDA: HIPOTECA LEGAL TÁCITA.

Regulada en el artículo 78 de la Ley 58/2003 General Tributaria (LGT), la hipoteca legal tácita es un derecho real de garantía que puede exigirse con preferencia frente al resto de los acreedores  concurrentes, constituyendo un instrumento efectivo para el cobro de los créditos tributarios, con una eficacia podría decirse que incluso superior al derecho de prelación establecido en el artículo 77 LGT.

 Así de acuerdo con el artículo 78 LGT hablamos de un derecho preferencial que tiene el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales respecto de cualquier otro acreedor o adquirente, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior, en relación con los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos.

Si puede ser interesante destacar las siguientes cuestiones:

  1. Ya que las entidades locales son las que pueden tener titularidad plena o compartida de los tributos a que alude el referido precepto, o simplemente tener atribuida la función de su cobro y, son algunos de los entes que tienen derecho a esta hipoteca legal tácita.
  2. La preferencia para el cobro es casi absoluta, sobre cualquiera que sea el acreedor con el que la Administración concurra.
  3. Esta garantía se circunscribe al ámbito tributario (“tributos que graven periódicamente los bienes y derechos”); es decir, derecho sobre el cobro de tributos que tengan como objeto la titularidad del dominio o de un derecho real de goce o disfrute sobre un bien o, incluso, los productos que se produzcan directamente del bien.
    Así, en la práctica impuestos, reales, directos y periódicos que incorporan hechos imponibles sobre bienes o derechos inscribibles en el Registro Público de la Propiedad, son el origen de las deudas que podrían estar garantizadas por esta figura. Como ejemplos más representativos podríamos señalar: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades No Residentes y el Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica.
  4. Deben ser bienes o derechos inscribibles en el Registro Público.
  5. Está limitada a dos anualidades. Según muchos expertos en la materia estas anualidades serían las correspondientes al ejercicio en que se inicie el procedimiento ejecutivo y el inmediato anterior, aún a pesar de lo establecido en el artículo 65 del RGR cuando dice que “se exige el pago cuando se inicia el procedimiento de recaudación en periodo voluntario de los débitos correspondientes al ejercicio en que se haya inscrito en el registro el derecho o efectuado la transmisión de los bienes o derechos de que se trate anterior.
  6. Se le podrá exigir al poseedor del bien afecto por la hipoteca legal tácita la cuota tributaria y los intereses de demora, los recargos del período ejecutivo y las costas derivadas del inicio del procedimiento ejecutivo, siempre y cuando el poseedor del bien sea el propio deudor principal (si fuera un tercer adquirente lo razonable es que hiciese frente a las deudas originadas por su propio incumplimiento).

    Este tipo de garantía tributaria (al igual que el resto) de acuerdo con el artículo 168, LGT se ejecutará a través del procedimiento administrativo de apremio (pudiendo optar por el embargo y enajenación de otros bienes o derechos de acuerdo a la redacción del propio artículo).

    Ahora bien, para la ejecución de esta garantía habremos de distinguir si la hipoteca legal tácita grava un bien cuya posesión es:

  1. Del obligado principal. En este caso se podrá efectuar la ejecución por el órgano de recaudación competente cuando, una vez que se dicta la providencia de apremio, haya transcurrido el plazo para su ingreso de acuerdo al artículo 70.2.e) del RGR, en relación con el apartado 5 del artículo 62 de la LGT.
  2. Un tercero adquirente. Aquí, la Administración tributaria deberá requerirle para que efectúe el pago o entregue el bien en el mismo plazo anteriormente referido, antes de que el órgano de recaudación proceda a ejecutar directamente la garantía a través de un procedimiento ordinario de apremio.

    Una visión básica comparativa entre distintos tipos de garantías reales podría venir dada por:

GARANTÍAS DE LA DEUDA TRIBUTARIA
CONCEPTOHIPOTECA ORDINARIAHIPOTECA TÁCITA LEGALDERECHO DE AFECCIÓN
Inscripción Registral en su constituciónEs necesariaNo es necesaria  nacen por imperativo legal
EjecuciónDirectamente por la Administración Tributaria mediante procedimiento de apremio (artículo 74.6 RGR)
¿Sobre quién recae?Sobre un determinado bien elegido como garanteSobre un bien determinado sujeto a la satisfacción de la deuda tributaria
Período que cubreEl plazo establecido en su constitución para cubrir la deuda tributaria.Dos anualidadesNo hay límite temporal
Eficacia frente a tercerosOponible ante titulares de créditos ordinarios o de derechos reales no inscritos o inscritos con posterioridad a la fecha en que la misma se incorpora al RegistroPuede anteponerse a cualquier otro titular o adquirente

      aunque hubiera inscrito su derecho primero
Se detiene ante el tercer adquirente de buena fe y se supedita a otros titulares de derechos reales antes del derecho de afección

La afección de bienes y la hipoteca legal tacita en una transmisión de bienes

Anualmente se realizan muchas compraventas de bienes inmuebles y muchas ante notario. En estos casos los notarios solicitan la información tributaria y catastral del inmueble. En los documentos constatan las deudas pendientes asociados al inmueble que se transmite. Y también se advierte de las responsabilidades en las cuales los adquirentes pueden incurrir.

En esta transmisión de inmuebles, pues, solo haber una recaudación tributaria específica. La ley que regula este cobro de impuestos es la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria (LGT). También Real decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que regula el Texto refundido de la Ley de haciendas locales (TRLRHL). Estas dos regulan los procedimientos y las garantías para hacer efectivo el cobro de los impuestos. Dos de los procedimientos más recurrentes en el ámbito de la recaudación tributaria son: la afección de bienes y la hipoteca legal tácita.

La hipoteca tácita no es una afección de bienes

Debido a que en muchas ocasiones es habitual confundir ambos términos, conviene aclarar sus principales diferencias:

  • En la afección de bienes, el deudor debe ser declarado previamente fallido. Una vez reconocida su deuda, esta no incluirá intereses de demora ni gastos. Sin embargo, en el caso que hoy nos ocupa, no es necesaria esta declaración y sí se incluyen los gastos.
  • Además, en la afección no existe un derecho preferente claro y depende de determinadas circunstancias. En el otro caso la administración siempre cobrará primero, por delante del resto de acreedores.
  • Por otro lado, en relación a los ejercicios a cobrar, en la afección de bienes estos serán todos aquellos que no hayan prescrito. En la hipoteca tácita, solo se incluyen los del año en curso y el inmediatamente anterior.

¿Cómo funciona la afección de bienes?

La afección de bienes es el traspaso de las deudas tributarias a la transmisión de un inmueble. Este proceso se da cuando el propietario inicial es un deudor fallido. Después del cambio de propiedad, los nuevos propietarios son los responsables de realizar los pagos. Así pues, la afección de bienes permite que las deudas de un inmueble se puedan traspasar en la compra venta.

El artículo 41 de la LGT determina que los responsables de pagar una deuda pueden ser los deudores principales o otras personas o entidades. Además, en el apartado quinto se especifica que en la derivación de la acción administrativa para exigir el pago de la deuda tributaria a los responsables, estos antes tendrán que haber declarado la responsabilidad y se tendrá que haber determine el alcance y la extensión. Esto tendrá que haber sido pactado previamente con el interesado.

Con anterioridad en esta declaración, la Administración podrá adoptar las medidas cautelares que considere necesarias. También puede realizar las actuaciones de investigación que crea oportunas. Para la derivación de la acción administrativa a los responsables subsidiarios el deudor principal tiene que se declarado fallido.
Los responsables serán los adquirientes de bienes afectados por la ley al pago de la deuda tributaria. Concretamente, según el artículo 79 LGT: “los adquirientes de bienes afectos miedo ley al pago de la deuda tributaría responderán subsidiariamente cono ellos, miedo derivación de la acción tributaría, si la deuda no se paga”.
La afección de bienes determina que las deudas tributarias de un inmueble se pueden exigir al adquirente . La responsabilidad tributaria sólo cambia si existan IBIS pendientes de pago en el momento de la transmisión. Además, el deudor principal tiene que ser declarado fallido. La responsabilidad se cambiará un golpe finalizado el procedimiento de la compraventa haya finalizado.

La afección de un inmueble al pago del IBI es compatible con la hipoteca legal tácita

Para que la Administración tributaria pueda exigir la deuda tributaria del IBI al nuevo titular del bien inmueble, en virtud de la garantía de la hipoteca legal tácita, no es necesaria la previa declaración de fallido del obligado al pago, ni la declaración de responsabilidad de aquél.

La afección regulada en el art. 64 del TRLHL es compatible con la hipoteca legal tácita del art. 78 de la LGT. En virtud de la hipoteca legal tácita la garantía solo se extiende a la deuda del IBI correspondiente al año en que se exija el pago y la inmediata anterior, mientras que el derecho de afección se extiende a todas las deudas del IBI pendientes de cobro de ejercicios no prescritos. En el caso de transmisión de la titularidad de los derechos constitutivos del hecho imponible, opera, por una parte, la garantía de afección real del bien transmitido, pero también resulta aplicable la garantía de hipoteca legal tácita. Para proceder a la ejecución de la garantía de la hipoteca legal tácita, basta que el obligado al pago no haya satisfecho la deuda tributaria del IBI a la que se extiende tal garantía en el período voluntario de pago establecido por la Administración tributaria, que se haya iniciado el procedimiento de apremio contra el mismo y que este tampoco pague el importe de la deuda en el plazo del art. 62.5 LGT. Una vez transcurrido este último plazo, el órgano de recaudación competente comunicará tal circunstancia a la persona o entidad titular del bien, requiriéndole para que en el plazo establecido pague la deuda o ponga el bien a disposición del órgano de recaudación.

Afección real en la transmisión de inmuebles a efectos del IBI

La DGT considera que en el IBI, se regula la afección real en la transmisión que se extiende a todas las deudas del IBI pendientes de cobro de ejercicios no prescritos y en la que se exige, la declaración de fallido del deudor principal. Esto es compatible con la hipoteca legal tácita, si bien en esta última, la garantía solo se extiende a la deuda correspondiente al año en que se exija el pago y el inmediato anterior, y no se exige la declaración de fallido.

Un matrimonio que adquirió de una entidad financiera dos solares en octubre de 2018, ha recibido una notificación del recibo del IBI exigiendo el pago del impuesto por ambos solares relativos al año 2016. En esta comunicación, se le informa también la declaración de fallido del deudor principal.

Ante las dudas de si debe realizar el pago de esta deuda, se plantea ante la DGT si ambos cónyuges son responsables legales de esta deuda o, si atendiendo a la regulación de la hipoteca legal tácita, solo lo son de los años 2017 y 2018.

En su contestación la Administración entiende que la afección real en la transmisión prevista en el IBI es compatible con la hipoteca legal tácita, si bien deben tenerse en cuenta las siguientes consideraciones:

a) En virtud de la hipoteca legal tácita la garantía solo se extiende a la deuda del IBI correspondiente al año en que se exija el pago y al inmediato anterior, mientras que el derecho de afección se extiende a todas las deudas del IBI pendientes de cobro de ejercicios no prescritos.

b) Respecto a la garantía de afección real del bien transmitido, la calificación como responsable tributario del adquirente del derecho constitutivo en cada caso del hecho imponible del IBI que realiza la LGT y, por remisión, la LHL, implica la necesidad de declaración de fallido del deudor principal y la exclusión de los intereses de demora y del recargo de apremio, así como la tramitación del procedimiento para exigir la responsabilidad subsidiaria en el que se declare la responsabilidad del adquirente, notificándose al mismo.

c) Para la ejecución de la garantía de hipoteca legal tácita, como el bien pertenece a persona distinta del obligado tributario, se debe comunicar a dicha persona o entidad el impago del importe garantizado, requiriéndole para que, en el plazo establecido en la LGT art.62.5, ponga el bien a disposición del órgano de recaudación, salvo que pague la cuantía debida. Por tanto, no es necesaria la declaración de fallido del deudor principal ni la declaración de responsabilidad, ya que no se trata de un supuesto de responsabilidad tributaria, sino una garantía real de crédito tributario.


En el caso que nos ocupa, el consultante debe responder de las deudas del IBI no prescritas, al ser adquirente de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria.

Se ha producido además, la declaración de fallido al deudor principal, y se ha tramitado el procedimiento para exigir la responsabilidad subsidiaria, con la correspondiente notificación del acuerdo de derivación de responsabilidad al consultante.

Por tanto, es responsable del pago de la deuda tributaria de dicho impuesto, excluido los intereses de demora y el recargo de apremio, de los períodos no prescritos, entre los cuales se incluye el año 2016.

Ver Ejemplo de hipoteca legal tacita relacionado con el ibi

Este otro ejemplo de Concurso de acreedores sin liquidcion del IBI para una hipoteca tácita

Los impuestos gravados con la hipoteca tácita

Este derecho real, también llamado hipoteca legal tácita, solo puede gravar los impuestos directamente relacionados con el bien. En el caso español el más habitual es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Por tanto, uno de los deudores habituales suele ser la administración local que lo gestiona.

De esta forma, no se puede utilizar este derecho de cobro para otros impuestos. Esto es así, entre otras razones, porque para eso está el procedimiento de afección de bienes, como veremos más abajo. Por tanto, solo sirve para gestionar el cobro de los impuestos que gravan la vivienda o bien objeto del impago.