Comprar una vivienda

Para comprar una vivienda vas a necessitar una hipoteca, a no ser que tengas el dinero disponible. Claro, a alguien le toca la loteria.

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Pero un resumen rápido seria, que necesitas todo el dinero para pagar al vendedor de la casa, si la casa vale 200.000€ …. a ver quien lo paga a tocateja.

Para eso los bancos han inventado las hipotecas, ellos te dejan el dinero, y tu lo tienes que devolver. Claro, pero con intereses.

Pasos a seguir para comprar una vivienda

1- Oferta

El comprador muestra su interés en comprar la vivienda haciendo una oferta que puede ser igual o no al precio de venta. El profesional inmobiliario la trasladará al vendedor abriendo un proceso de negociación. Si hay acuerdo, se procederá a la gestión del contrato de arras.

2. Documentación de la vivienda

Antes de la firma del contrato de arras, el comprador debe conocer el estado administrativo en que se encuentra la vivienda por si condiciona la decisión de compra: si tiene impagos de hipoteca, si ha sido embargada, si está al corriente de pagos del IBI y de comunidad, cuál es su certificado energético, o si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios si la vivienda en cuestión tiene más de 50 años.  El comprador puede ahorrarse estas gestiones administrativas tediosas si trabaja con una agencia inmobiliaria profesional perteneciente a ASICVAL, ya que todas las agencias miembro, antes de empezar con la comercialización de una propiedad, se encargan de obtener una Nota simple en el Registro de la Propiedad y verificar las cargas de la vivienda para que no haya sorpresas. También publicitan, tal y como exige la ley, el correspondiente  certificado energético. Del mismo modo, los días previos a la firma de la escritura, solicitarán al administrador del edificio donde se ubique la casa, un certificado de estar al corriente de pago con la comunidad e informarán al futuro propietario de las cuotas que asumirá una vez haya comprado.

3- Contrato de arras

A través de este contrato privado se expresa la voluntad de compraventa por parte del comprador y del vendedor con el fin de asegurar la operación. Para plasmar su derecho a compra, en este acto el comprador adelanta una cantidad negociada entre las partes, que suele ir en relación a un porcentaje del precio de compra y que se aconseja que sea de entre el 5% y el 15%. Aunque existen diferentes tipos de contratos de arras y compraventa, generalmente se firman las llamadas “arras penitenciales”. En caso de desistimiento por alguna de las partes, debe haber una compensación. Si el comprador desiste de la compra, perderá la cantidad entregada como señal; si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de la cantidad recibida según se especifica en el articulo 1454 del Código Civil, que dice expresamente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

En el contrato de arras se pactará tanto el pacto de gastos de compraventa, como el plazo para elevar a público la operación que, salvo que se pacte lo contrario, suele ser de unos treinta–cuarenta días si el comprador tiene que buscar financiación para la compra. Del  mismo modo, en dicho contrato, se  deben fijar todos los pactos relativos a la compraventa como puede ser mobiliario, entrega de la posesión, etc.

4- Búsqueda de hipoteca

La búsqueda de las mejores condiciones de financiación puede convertirse en un quebradero de cabeza para el comprador, que generalmente no está acostumbrado a tratar con entidades financieras ni está familiarizado con los términos que se utilizan en banca, por lo que es aconsejable que en un trámite tan importante valore la opinión de un profesional inmobiliario de ASICVAL que tiene experiencia en estos asuntos.

Por  tanto, es recomendable incluso antes de empezar a ver propiedades, hacer un estudio de solvencia del comprador para que, una vez elegida la vivienda que quiere comprar, no se lleve sorpresas porque no puede acceder a la financiación. Para cuando se fije la firma de la escritura ante notario, el comprador deberá haber contratado una hipoteca. Su concesión está ligada a la tasación de la vivienda. De acuerdo con la recomendación del Banco de España, actualmente se están otorgando hipotecas por el 80% del valor de la tasación o de la compra; generalmente, el menor de los dos valores. Esto significa que el comprador debe poder aportar lo que comúnmente se llama “ la entrada” y que equivale a la diferencia entre el total del precio de la vivienda, menos el 80% que cubre la hipoteca; es decir, un 20%.

Para obtener financiación por encima de ese porcentaje y llegar al 100%, se deberá recurrir a unas entidades en concreto que pueden llegar a financiar el total del importe de compra siempre que la tasación se obtenga por encima del 20% del valor de compra, o que se aporten garantías adicionales.

Por otra parte, es normal que el banco concesionario solicite al prestatario la contratación de un seguro de hogar con una cláusula de cesión de derechos a favor de la entidad bancaria. También puede vincular la concesión de la hipoteca a la contratación de otros servicios como un seguro de vida, un plan de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Por lo que vuelve a adquirir importancia la figura del profesional inmobiliario, que le ayudará a discernir entre las ofertas de las distintas entidades bancarias ya que no solo es importante el interés inicial, sino también qué tipo de vinculaciones pueden hacer más interesante una oferta que otra.

5- Compraventa y escritura pública

La compraventa de la vivienda se formaliza con la firma ante notario; primero, de la hipoteca si la  hubiese, y acto seguido, de la escritura pública de la vivienda. La cita reúne, por tanto, a la parte bancaria, si como hemos mencionado se firma una hipoteca; al comprador, al vendedor y a los profesionales de ASICVAL que estarán presentes en la firma para acompañar a sus clientes en todo el proceso . La gestoría se encargará de presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para notificar el cambio de titularidad.

6- Abono de impuestos

La compra de la vivienda está gravada con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía según comunidad autónoma (10% del valor de la vivienda en la Comunitat Valenciana, excepto jóvenes menores de 35 años que abonarán el 8% si es la adquisición de su primera vivienda habitual y no exceden el umbral de renta estipulado. También se pueden obtener exenciones en el impuesto si el comprador es una familia numerosa, tiene alguna minusvalía física o psíquica, o si la vivienda es una VPO con la calificación vigente y va a ser la primera vivienda del comprador.

Tras el  Real Decreto de 9 de noviembre de 2018, se estableció que los gastos de AJD ( Actos Jurídicos Documentados) relativos a la hipoteca, deberían ser sufragados por el banco que concede la hipoteca, por lo que esto representa un gran ahorro para el comprador. Del mismo modo, se debe contrastar quién se hace cargo del resto de gastos de la concesión de la hipoteca (notaría, registro, gestoría y tasación), pues hay entidades que corren con todos los gastos y otras, no.

 A nivel local también hay que pagar el impuesto de Plusvalía que, salvo  pacto contario, corre por cuenta del vendedor. El comprador deberá también hacerse cargo anualmente del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Sin embargo, el que hace referencia al año en curso puede pactarse que sea abonado en proporción al periodo de tiempo que cada parte es propietaria.

Además, se debe tener en cuenta el pago de los  gastos derivados de la compraventa como pueden ser el coste del notario, del Registro de la Propiedad o la gestoría. Si el pacto es ARREGLO A LEY, los gastos de notario se pagan entre las dos partes (vendedor; matriz de la escritura, comprador; primeras copias, Registro de la Propiedad y gestoría).

7- Contratos vinculados a la vivienda

Al efectuar la compra, hay que resolver los contratos heredados del propietario anterior y que tienen que ver principalmente con los suministros.  El nuevo propietario debe decidir si cambiar la titularidad o rescindir los contratos existentes. Los profesionales  agencia inmobiliaria puede encargarse de estos trámites.

Trámites de compra de una vivienda: antes de la compra

Reserva o precontrato

Se trata de un documento privado entre el comprador y el vendedor mediante el cual se efectúa la reserva de la vivienda. No es un trámite obligatorio, pero es lo más habitual ya sea entre particulares o en caso de que el vendedor sea un promotor. Habitualmente se acompaña de un pago en forma de señal.

A pesar de que se trate de un documento privado, debes saber que tiene validez jurídica y, por tanto, ambas partes estarán obligadas a cumplir con lo que establezca a no ser que quede fuera del ordenamiento jurídico.

Antes de firmarlo, pero ten en cuenta que en caso de que se trate de una venta entre particulares deberás asegurarte que todos los propietarios de la vivienda lo firmen para evitar posibles problemas a posteriori.

Tras la firma del precontrato y, de pasar al siguiente paso, asegúrate de haber pedido y verificado la siguiente documentación:

  • Cédula de habitabilidad y certificado energético.
  • DNI vigente.
  • Nota simple: solicítala en el registro de la propiedad, en ella se te informará del estado de todas las posibles cargas de la propiedad, como por ejemplo si tiene una hipoteca, un embargo o cualquier otra limitación.
  • IBI (pagado): pide al vendedor el último recibo de este impuesto.
  • Asegúrate de que el vendedor o antiguo propietario no tiene deudas pendientes con la comunidad.

Trámites de compra de una vivienda: proceso de compraventa

Contrato de arras

El contrato de arras consiste en un contrato mediante el cual el comprador entrega al vendedor una cantidad en forma de señal y que se descuenta del total del precio de la vivienda. La cuantía suele ser de un 10% del valor de la propiedad, pero el contrato puede acordar otra cantidad.

La clase de arras más comunes son las penitenciales, que determinan el precio a pagar por cada parte en caso de anular la operación de compraventa de vivienda: el comprador perdería el importe acordado mientras que el vendedor tendría que abonar el doble de lo pagado si fuera él quien cancelara la venta.

Elevación del contrato a escritura pública

Por parte del notario. De esta manera el notario deja constancia del cambio de propietario de la vivienda y de todas las condiciones de venta.

Tras este paso, deberás pagar el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) durante los 30 días siguientes a la venta de la propiedad. Su cuantía depende de la comunidad autónoma y se sitúa entre el 4 y el 10% del valor de la propiedad. También el comprador deberá hacerse cargo de los gastos notariales.

El propietario, por su parte, deberá hacerse cargo de la plusvalía municipal (que se paga al ayuntamiento) como máximo, 30 días después de la escritura pública de compra-venta, y la plusvalía fiscal (incremento de patrimonio que se hace constar en la declaración de renta del ejercicio fiscal en el cual se transmite la propiedad).

Trámites de compra de una vivienda: después de la compra

Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad

Es un trámite obligatorio en caso de quieras acceder a una hipoteca. La inscripción del nuevo propietario la puede tramitar directamente el notario, debe hacerlo durante los 60 días siguientes a la firma del contrato de venta.

Cambio de titularidad del catastro

Tendremos que cambiar el titular que aparece en el catastro y poner el nombre del nuevo propietario. Se trata de un trámite que se hace automáticamente al elevarse el contrato a escritura pública.

Impuesto de bienes inmuebles (IBI)

El impuesto de bienes inmuebles, conocido como IBI, e igual que en el caso anterior, se trata de un trámite automático. El IBI es un impuesto municipal que tendrás que pagar anualmente y su cuantía depende de cada ayuntamiento. Algunos municipios, además, tienen otros impuestos locales sobre la propiedad como el impuesto de la basura.

Dar de alta los suministros

Dar de alta los suministros es un trámite que debe hacer el comprador. Deberás contactar con el administrador para comunicarle el cambio de titularidad y el número de cuenta al que quieres que se dirijan los recibos.

Estos son los trámites de compra de una vivienda obligatorios para cualquier proceso de compraventa de una propiedad. Para asegurarte de que todos los trámites se hacen correctamente, te aconsejamos que contrates a un abogado o un asesor inmobiliario. Ellos supervisarán todos los pasos y contratos y te ayudarán a conocer bien todas las cláusulas y condiciones y se asegurarán de que dispongas de las mejores condiciones posibles.

Consejos para comprar casas con buen precio

Asegúrate de que puedes pagar la vivienda

Aunque parezca obvio, no es la primera vez que un comprador realiza una oferta por una vivienda y luego no puede hacer frente a su pago. Por tanto, incluso antes de iniciar la búsqueda de la casa, debemos estudiar detenidamente de cuanto presupuesto disponemos para compra la casa, contando ahorros, posibilidad de financiación mediante una hipoteca o poder contar con el dinero de la venta de otra vivienda.

No compres tu nueva casa hasta que no tengas tu anterior casa vendida

Si necesitas contar con el dinero de la venta de una vivienda para poder adquirir la nueva vivienda que buscas, es conveniente no comprar hasta no tener la casa vendida. Durante ese tiempo tampoco es recomendable realizar ofertas. Ante esta situación, donde se es comprador y vendedor al mismo tiempo, buscarás comprar barato y vender caro, con expectativas a menudo difíciles de cuadrar.

Analiza qué tipo de compra quieres hacer

¿Estás buscando una vivienda habitual, un apartamento para vacaciones, una casa como inversión, una villa para la futura jubilación? Al igual que cualquier compra, debemos tener claro lo que buscamos, para ponernos en situación si encontramos la casa de nuestros sueños y poder hacer una oferta adecuada. No se trata de comprar por comprar, sino de hacer una buena compra.

Estudia los “imprescindibles” que debe tener la casa

En la búsqueda de la casa de tus sueños, debes pensar qué te interesa de una vivienda y elegir. Los requisitos más habituales que como comprador buscamos son:

  • superficie, tanto en metros cuadrados como en número de habitaciones.
  • precio, que deberá adaptarse al presupuesto.
  • ubicación, según las necesidades del comprador.
  • estado de la vivienda, teniendo en cuenta los desperfectos, calidad de materiales,
  • pintura, servicios como aire acondicionado, etc.

Además, podemos requerir que la vivienda tenga características que nos puedan servir de filtro en la búsqueda de la casa de nuestros sueños: que tenga un número determinado de dormitorios, que tenga piscina, que esté cerca del colegio, que tenga aparcamiento, que tenga vistas al mar, etc.

Investiga hasta donde puedes bajar el precio

En la compra de una vivienda, tu mejor aliado será contar con un profesional inmobiliario que sea sincero con la oferta que puedes hacer por la vivienda. Sin ser grosero, puedes averiguar datos sobre la propiedad que nos interesa: el tiempo que lleva en el mercado, las necesidades del vendedor, las ofertas que ha recibido, etc. Con esta información, podrás hacer una oferta realista y adecuada que pueda ser el inicio de una negociación.

Haz una oferta adecuada y negocia

Sin duda, el paso más complicado como comprador de una vivienda. Si cuentas con los servicios de una inmobiliaria, ésta habrá podido hacer una tasación realista del precio de mercado de la vivienda, por lo que puedes tener una idea de qué oferta hacer por la casa.

Si la oferta no es absurdamente baja, aunque pueda ser rechazada, puede ser una piedra de toque que ayude a iniciar la negociación por el precio de la vivienda. Como comprador, tendrás que acomodarte también al vendedor y tener en cuenta cosas que quizás se hayan pasado por alto en la oferta inicial: mejoras que ha hecho en la vivienda, calidad de materiales, zonas con mucha demanda, etc.

Prepárate para cerrar la operación

Ya con la negociación por el precio de la vivienda cerrándose, asegúrate que estás dispuesto a seguir adelante con la compra, tener todo claro y preparado para cerrar el acuerdo y formalizarlo en un contrato de compraventa.